La loi n° 2026-534 du 25 juin 2026 renforce les obligations applicables aux entités françaises ou étrangères qui détiennent, directement ou indirectement, des immeubles situés en France. À compter de 2027, certaines structures devront modifier leurs pratiques déclaratives, obtenir un numéro SIREN et, pour les entités étrangères concernées, désigner un représentant fiscal en France.
La fin de l’exonération par simple engagement
La taxe annuelle de 3% est calculée sur la valeur vénale, au 1er janvier, des immeubles détenus en France par des sociétés, fonds d’investissement, trusts ou autres entités juridiques. Avant la réforme, certaines entités pouvaient bénéficier d’une exonération soit en déposant chaque année une déclaration n° 2746, soit en s’engageant à transmettre les informations demandées par l’administration. Depuis l’entrée en vigueur de la loi, le 27 juin 2026, cette seconde possibilité est supprimée. Les entités qui utilisaient ce mécanisme devront désormais déposer une déclaration annuelle pour continuer à bénéficier de l’exonération.
Des démarches techniques à engager rapidement
La déclaration n° 2746 doit être déposée par voie électronique au plus tard le 15 mai de chaque année. Cette télédéclaration suppose de disposer d’un numéro SIREN, d’ouvrir un espace professionnel sur le site de l’administration fiscale et d’adhérer à la téléprocédure dédiée. De nombreuses entités étrangères, notamment certains trusts et fonds d’investissement, ne disposent pas encore de ce numéro. Or, les formalités d’immatriculation peuvent prendre plusieurs mois et devenir plus longues en raison de l’augmentation prévisible des demandes. Pour respecter l’échéance du 15 mai 2027, les démarches doivent donc être anticipées.
Un représentant fiscal désormais obligatoire
La loi impose également aux entités étrangères sans établissement stable en France de désigner, dans leur déclaration n° 2746, un représentant domicilié ou établi en France. Celui-ci sera chargé de recevoir les communications de l’administration relatives au contrôle de la taxe. En l’absence de désignation, l’entité connue de l’administration et située au plus près des immeubles dans la chaîne de détention pourra être considérée comme habilitée à recevoir ces documents. Cette mesure vise à sécuriser les échanges et à limiter les contestations liées à la réception des actes de procédure.
La réforme ne modifie pas seulement une formalité déclarative. Elle renforce le contrôle des structures de détention immobilière et la connaissance de leurs bénéficiaires effectifs. Les entités concernées doivent donc vérifier leur situation, préparer leur immatriculation et organiser leur représentation fiscale suffisamment tôt pour préserver leur exonération en 2027.
Ségolène THOMAZEAU intervient tant en conseil qu'en contentieux dans la prévention et le règlement des litiges en droit immobilier et droit des affaires.
